Đón đầu rủi ro khi mua bán nhà hình thành trong tương lai

Sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai đang là hướng có lợi cho cả khách mua nhà, chủ đầu tư nhờ sự hỗ trợ của ngân hàng. Hệ thống luật và các văn bản dưới luật đã có những quy định, chế tài chặt chẽ về hình thức kinh doanh này nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên.
Thế nhưng vì am hiểu luật của người mua nhà còn hạn nên vẫn xảy ra nhiều trường hợp chủ đầu tư lách luật gây thiệt hại cho người mua nhà.
Ngày 27 tháng 07, báo Pháp Luật thành phố Hồ Chí Minh đã tổ chức tọa đàm tránh rủi ro khi mua bán nhà dự án, các chuyên gia tại đây cho rằng hiện chưa có thống kê cụ thể danh sách chủ đầu tư chây ì bàn giao nhà theo cam kết. Đa số vụ tranh chấp đòi nhà xảy ra ở những dự án triển khai từ trước năm 2014 là thời điểm bị thả nổi nên nhiều công ty địa ốc theo kiểu chụp giật, gây ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng và các doanh nghiệp làm ăn chân chính.
Do vậy thời gian gần đây đã xảy ra hàng loạt vụ tranh chấp, khiếu nại hoặc khởi kiện chủ đầu tư ra tòa. Đã đến lúc cơ quan chức năng phải có chế tài mạnh hơn và quyết liệt xử lý những vi phạm này để thanh lọc thị trường, lấy lại niềm tin người mua nhà.
Nhận xét của Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc công ty bất động sản Việt An Hòa về việc chủ đầu tư chây ì có nhiều nguyên nhân do thay đổi chính sách, thay đổi quy hoạch hoặc biến động về giá cả nguyên vật liệu, ngân hàng không tiếp tục cho vay… Khi gặp sự cố này, các chủ đầu tư kém năng lực sẽ mất khả năng thực thi dự án và cũng không có khả năng hoàn trả tiền cho khách hàng, rơi vào tình huống này, thì nhà đầu tư uy tín có đạo đức kinh doanh sẽ cố gắng tối đa để tìm phương pháp tiếp tục thực hiện dự án, hay chí ít cũng hoàn trả tiền cho khách hàng đã thanh toán. Nhưng cũng không ít chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn từ người mua nhà.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành và các văn bản hướng dẫn, người mua nhà đã được bảo vệ quyền lợi tốt hơn. Chẳng hạn, công trình chung cư phải nghiệm thu xong phần móng và thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước mới được bán; quy định bảo lãnh khi bán nhà hình thành trong tương lai; chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp phải tiến hành giải chấp hoặc được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp nhận cho bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở; có giấy của Sở Xây dựng xác nhận dự án đủ điều kiện mở bán.Thực tế có những chủ đầu tư có dự án xây dựng trước thời điểm Luật kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực mà đến thời điểm hiện tại vẫn chưa hoàn thành việc xây dựng. Trong trường hợp này khách hàng cũng cần phải yêu cầu chứng thư bảo lãnh giải chấp đến từng căn hộ. Ông Quang cũng nêu thực tế một trong những yếu tố khác khiến chủ đầu tư không mấy mặn mà với việc thực hiện nghiêm túc cấp chứng thư bảo lãnh cho người mua nhà đó là phí bảo lãnh sẽ khiến giá thành đội lên 2-3%.
Thực tế khi phát hành chứng thư bảo lãnh cho một dự án, ngân hàng phải giải quyết được 2 vấn đề: Thứ nhất là giám sát quá trình sử dụng vốn của chủ đầu tư, mặc dù đấy không phải vốn vay từ ngân hàng (mà là vốn của người mua thanh toán cho người bán). Thứ hai là phải nắm giữ được khối lượng tài sản hình thành, để tránh trường hợp chủ đầu tư có thể bán một căn hộ cho nhiều người.

Giải thích nguyên nhân vì sao tại một số dự án người mua nhà ở hình thành trong tương lai để được bảo lãnh, phải ký cam kết giao nhà cho ngân hàng trong khi qui luật qui định trách nhiệm bảo lãnh thuộc về chủ đầu tư, ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc pháp chế ngân hàng OCB cho biết: Người mua nhà phải ký cam kết giao nhà cho ngân hàng được hiểu là trong trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao nhà cho khách hàng theo đúng cam kết thì ngân hàng phải có trách nhiệm trả lại đúng số tiền mà người mua đã nộp theo tiến độ. Nhưng đồng thời khách hàng cũng phải bàn giao toàn bộ quyền lợi và nghĩa vụ có liên quan đến căn hộ đó để ngân hàng có tư cách truy đòi từ phía chủ đầu tư.
Ở khía cạnh khác, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Him Lam Land, cho rằng để tránh rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư đưa ra giấy phép xây dựng, văn bản của Sở Xây dựng chấp thuận cho chủ đầu tư được phép huy động vốn và thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng. Khi có được những giấy tờ này, khách hàng đã tránh được phần lớn rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai. Bởi khi chủ đầu tư trình ra được giấy phép xây dựng, tức là người mua nhà an tâm về mặt pháp lý; còn về nghĩa vụ bảo lãnh tài chính sẽ giúp khách hàng tránh rủi ro nếu trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết.
Điển hình là căn hộ cao cấp Him Lam Phú An quận 9 của Him Lam Land khi mở bá thì dự án đã hoàn tất các thủ tục này và có thể cho các khách hàng xem để khách hàng cực kỳ an tâm khi mua nhà của Him Lam Land. Ngoài ra dự án căn hộ quận 9 Him Lam Phú An còn sỡ hữu rất nhiều tố, của một căn nhà lý tưởng như: thiết kế các căn hộ đều thoáng mát không gian trong phòng ốc đều có thể nhìn ra ngoài, với mức giá hợp lý với vị trí tuyết vời khi được thừa hưởng được lợi thế cực lớn từ xa lộ hà nội và tuyến Metro số 1 mang lại cho dự án, đồng thời dự án căn hộ Him Lam Phú An đang là dự án có phương thức thanh toán với hỗ trợ cực kỳ ưu việt và nổi bật trên thị trường.
Ngoài ra, các dự án căn hộ Him Lam Land đều có sức hút cực lớn với khách hàng thuê, khi hiện tại người thuê căn hộ Him Lam Chợ Lớn và người thuê căn hộ him lam phú đông phải đăng ký trước nhiều tháng, để thuê căn hộ bởi dự án căn hộ được Him Lam Land quản lý đều được quản lý với cách làm chuyên nghiệp bởi chế độ an ninh chặt chẽ, đội ngủ vệ sinh chăm sóc tòa nhà tận tình, tiện nghi đầy đủ, và đặc biệt phí quản lý chung cư của Him Lam Land cực kỳ mềm với tiêu chí lấy thu bù chi, đó là lý do giúp cho không những cư dân ở mà người thuê căn hộ Him Lam Phú Đông và căn hộ Him Lam Chợ Lớn được tiếp cận với dịch vụ quản lý tốt nhất, du an can ho cao cap phu dong premier
Hiện tại, chỉ cách 500m dự án că hộ Him Lam Phú Đông có một dự án đang chuẩn bị mở bán nhưng đang làm tâm điểm chú ý của nhiều khách hàng có nhu cầu mua nhà căn hộ ở Bình Dương và Thủ đức đó là dự án căn hộ cao cấp phú đông premier, điều làm nên điểm sốt của dự án đó là thiết kế cao cấp tuyệt đẹp, tiện nghi sang trọng mà trong khu vực không có dự án nào có, đặc biết với giá và chính sách thanh toán cực kỳ ưu đãi phù hợp với các khách mua nhà khi chưa có tích lũy nhiều tiền nhưng vẫn mua được dễ dàng.