Theo GS. Đặng Hùng Võ, thời kỳ “hoàng kim” của những khoản “siêu lợi nhuận” từ việc “thổi giá” quá cao các khu biệt thự, siêu thị cao cấp đã qua rồi. Thay vào đó, nhà đầu tư địa ốc alibaba bắt đầu nhìn thấy “điểm sáng” mới trong phân khúc căn hộ trung bình. “Giờ đây, lợi nhuận mà các nhà đầu tư bất động sản kiếm được chỉ bằng cách hướng đến từng sản phẩm nhỏ và lấy số lượng để “ăn lãi” - GS Võ nhấn mạnh.


Điểm mạnh của thị trường căn hộ trung bình là luôn có cầu lớn, tức là có khách hàng ngay lập tức và không phải bỏ vốn nhiều. Nhận định năm 2011 sẽ là một năm khó khăn của thị trường bất động sản, nhưng ông Võ vẫn cho rằng đây là kênh đầu tư an toàn và có tiềm năng nhất.

Một trong những khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là thiếu vốn do Lãi suất tín dụng đang ở mức quá cao, hiện nay là 16%. Vì vậy, nguồn tiền đầu tư cho bất động sản chắc chắn sẽ bị hạn chế. Trong khi đó, các biện pháp huy động nguồn vốn của công ty địa ốc alibaba đều không có dấu hiệu khả thi. Việc cho thế chấp bất động sản ở các ngân hàng nước ngoài hiện nay vẫn đang trình Chính phủ, nên năm 2011 chắc chắn vẫn chưa được thông qua. Còn nguồn vốn FDI, thời gian vừa qua đã thể hiện rõ sự không hiệu quả, do đó, huy động nguồn vốn này, chắc chắn sẽ rất khó khăn.

Với nhiều điều khoản mới và đột phá như: xóa bỏ hình thức huy động vốn thông qua hợp đồng viết tay, chấp nhận tính pháp lý của chung cư mini, cho phép 20% giao dịch không qua sàn, quy định chi tiết các vấn đề và đối tượng được mua nhà ở xã hội... Nghị định 71 được xem như một lời giải góp phần đưa thị trường tiệm cận với hai từ: chuyên nghiệp.

Chính sách “đột phá” thị trường

Thế nhưng, với không ít chủ đầu tư, đặc biệt là chủ của những dự án căn hộ chung cư, Nghị định 71 cũng vô tình siết lại các mối làm ăn vốn đã mang lại tính thanh khoản cao cũng như những khoản lợi nhuận kếch xù cho họ trong nhiều năm qua. Đó là việc sàng lọc các nhà đầu tư thứ cấp - lực lượng đóng vai trò chính trong việc làm tăng hay giảm tỷ lệ giao dịch trên thị trường.

Nghị định 71 ra đời coi như đã “tịch thu” mất cần câu cơm của họ bởi không cho phép nhà đầu tư thứ cấp ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Huân chương nào cũng có hai mặt, và viễn cảnh thị trường vẫn ảm đạm trong những tháng cuối năm được xem là có nguyên nhân không nhỏ từ điều khoản trên.

Một quy định khác của Nghị định 71 cũng gây không ít tranh cãi, đó chính là việc quy định chủ đầu tư được phép bán 20% số căn hộ của một dự án mà không phải qua sàn giao dịch. Giới chuyên môn nhận định, đây là quy định “mở” của cơ quan quản lý nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong bối cảnh tìm kiếm và theo đuổi các dự án ngày càng khó khăn. 20% không phải qua sàn cũng được xem như chút ưu ái cho doanh nghiệp trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước, đồng thời nó cũng được xem như một chút “của để dành”, sử dụng cho những lúc cần thiết, ngoại giao...

Thậm chí, lãnh đạo Bộ còn “tiết lộ”, có doanh nghiệp mang tiếng bán qua sàn đúng 80% theo quy định nhưng thực tế toàn bộ trong số đó lại bán cho những “địa chỉ” đã được xác định trước, sàn chỉ là nơi hợp thức hóa giao dịch mà thôi.

Ngoài ra, còn một số chính sách được cơ quan quản lý ban hành trong năm qua như “cấm sử dụng chung cư làm văn phòng”, “quy định chi tiết về đối tượng mua nhà ở xã hội”, “thừa nhận sở hữu chung cư mini”... cũng ít nhiều tạo được dấu ấn trên thị trường BĐS cũng như đối với nền kinh tế, dư luận xã hội, trong đó bao gồm cả nghĩa tích cực lẫn tiêu cực.