“Nếu nhà nước làm thì có thể, còn kêu gọi chủ đầu tư là ảo tưởng” đó là chia sẻ của ông Phạm Sỹ Liêm về chính sách phát triển nhà ở cho thuê của công ty địa ốc alibaba dành cho người thu nhập thấp. Theo thống kê của Bộ xây dựng, hiện nay khu vực đô thị cả nước có 1,7 triệu dân phải ở nhà diện tích dưới 5m2/người. Nhu cầu của người thu nhập thấp về nhà ở cho thuê, thuê mua là rất lớn nhưng hiện nay số lượng nhà ở cho thuê không đáp ứng được. Cùng với đó, sau hơn một tháng tung gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng đến nay người mua nhà vẫn không thể tiếp cận được thì việc phát triển nhà ở cho thuê được nhiều người kỳ vọng sẽ có cơ hội ở nhà giá rẻ.


Tại Đà Nẵng mới chỉ có 800 căn cho thuê và thuê mua, còn ở Thành phố Hồ Chí Minh có ba dự án nhà ở cho thuê từ vốn ngân sách nhà nước. Để cải thiện chỗ ở cho người lao động, Bộ Xây dựng đang khẩn trương hoàn thiện chính sách phát triển và hỗ trợ nhà ở cho thuê nhằm sớm triển khai thí điểm và đưa một số dự án vào hoạt động

Theo đó, sẽ có nhiều gói thuê cho khách hàng lựa chọn mà công ty địa ốc alibaba đưa ra dưới hình thức thuê từng tháng, trả tiền từng tháng hoặc theo hợp đồng từ sáu năm đến 12 năm. Với nhóm khách hàng chọn thuê có thời hạn dài (sở hữu nhà ở có thời hạn), trong suốt thời gian hợp đồng còn giá trị, họ có thể dùng căn nhà đó để cho thuê lại; thậm chí thuê để kinh doanh hoặc chuyển nhượng hợp đồng nhưng vẫn giữ được mức giá ổn định trong suốt sáu năm hoặc 12 năm. Việc phát triển nhà ở cho thuê sẽ là giải pháp cực kỳ tốt để đáp ứng nhu cầu về nhà ở, thay đổi thói quen ở nhà thuê của người dân. Nhưng các doanh nghiệp đều tỏ ra hờ hững với phân khúc nhà cho thuê này.

Trao đổi với đại diện nhiều doanh nghiệp cho rằng việc để họ phát triển nhà cho thuê là hơi khó bởi nhà cho thuê nhắm đến người thu nhập thấp, giá cho thuê phải rẻ trong khi đó Tiền sử dụng đất, tiền vốn, Lãi suất…theo tính toán thì họ sẽ lỗ. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định để phát triển nhà ở cho thuê, cần có chính sách phát triển và hỗ trợ cụ thể. Mức giá nhà ở cho thuê đang được tính toàn để giá thuê mỗi căn hộ từ 40-45m2 chỉ khoảng 2 triệu đồng/tháng. Trao đổi với ông Phan Trí Quyết, Phó Giám đốc Công ty CP Đầu tư xây dựng và Phát triển nhà Đà Nẵng số 5 (Handico5) chia sẻ, khó phát triển nhà cho thuê nằm ở việc thu hồi vốn. Ví dụ bỏ ra một khoản tiền lớn xây nhà 400- 500 tỷ với mức thuê như trên thì bao giờ mới thu hồi được vốn. Trừ khi Nhà nước đầu tư chứ doanh nghiệp thì khó.

Đồng quan điểm về những khó khăn trên, lãnh đạo công ty cổ phần đầu tư xây dựng HUD1 còn cho hay công tác duy tu, bảo dưỡng hàng năm phục vụ khách hàng và giá trị ngôi nhà khi hết lượt khách này đến lượt khách khác đến lúc mình thu hồi được trọn đồng vốn là rất khó. “Ở các nước nhà ở cho thuê rất phát triển, giá cho thuê phải chăng không quá 30% tổng thu nhập của gia đình. Theo thông lệ quốc tế, tiền thuê tháng là bằng 1% giá thành ngôi nhà. Nếu theo thông lệ này thì ít nhất là 9 năm chủ đầu tư mới có lãi và trả xong nợ”, ông Liêm nói.

Ngoài ra chủ đầu tư phải chịu chi phí quản lý nên để họ đầu tư nhà 45m2 mà giá thuê 2 triệu đồng/tháng là khó thực thi. “Nếu nhà nước làm thì có thể, còn kêu gọi chủ đầu tư là ảo tưởng”. Theo ông Liêm nhiều sinh viên hiện nay thuê vài chục mét vuông đã mất gần hai triệu nên phát triển nhà cho thuê chắc sẽ rất khó. Bởi nếu giá cao thì không ai thuê, mà giá rẻ thì không chủ đầu tư nào dám làm. Các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư thì cái quan trọng nhất là vốn, hỗ trợ Lãi suất là bao nhiêu, trả trong khoảng bao nhiêu năm…phải tính toán cụ thể.

Chưa kể, đây là mức tính thấp nhất, vì hiện rất ít DN vay được với Lãi suất 10% mà phổ biến ở mức 12%/năm. "Nếu Nhà nước cắt giảm 1% Lãi suất cho vay thì giá thuê nhà sẽ giảm được 7%", ông Thạch tính. Cũng theo ông Nguyễn Văn Đực, diện tích căn hộ cho người thu nhập thấp chỉ nên 30-40m2 để giảm giá thành. Với kinh nghiệm xây nhà cho thuê 49 năm, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cũng cho rằng diện tích nhà cho thuê không nên quá 45m2. Ông Nghĩa dẫn chứng, 54 căn hộ diện tích 70m2, phòng ngủ rất đẹp trong tổng số 625 căn hộ của dự án Lê Thành Twin Towers không thể cho thuê được vì người đi thuê chỉ chọn căn hộ diện tích nhỏ.

Yếu tố cấu thành giá cho thuê gồm: Lãi vay hằng năm, phí hao mòn chung cư, bảo trì, quản lý và lợi nhuận công ty 0,5%. Nếu doanh nghiệp (DN) vay với Lãi suất 10% thì mỗi năm phải trả lãi 10 tỷ đồng cộng với các khoản trên, thì tổng doanh thu phải đạt hơn 14,5 tỷ đồng. Để có doanh thu này thì giá thuê căn hộ 50m2 phải hơn 6,5 triệu đồng/tháng. Theo ông Thạch, trong các khoản này thì chi phí trả lãi vay hằng năm là lớn nhất, chiếm đến gần 70% trong yếu tố cấu thành giá cho thuê, vì vậy mà hiện chưa có DN nào xây dựng chung cư để cho vay hằng năm, vì cầm chắc lỗ.

Vì vậy, việc phát triển căn hộ cho thuê dài hạn tự do là phù hợp với xu thế thị trường, nên thành phố cần tạo điều kiện cho loại căn hộ này phát triển, giảm bớt thủ tục hành chính trong khâu giao, thuê đất, cấp phép… để nhà đầu tư các dự án này thuận lợi trong triển khai dự án. Nguồn vốn vay ưu đãi cho DN cũng được thực hiện song song. Bên cạnh đó, cần tạo điều kiện cho người có nhu cầu thuê nhà dài hạn tự do được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi như người mua nhà ở xã hội để bảo đảm nhiều người nghèo có nhà ở, an cư lạc nghiệp.

Theo TS Tân, mặc dù Luật Nhà ở 2005 đã khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia xây nhà để bán, cho thuê nhưng hiện chủ yếu vẫn là nhà để bán. Hiện hình thức cho thuê, thuê mua chỉ mới thực hiện ở nhóm nhà ở xã hội, nhưng cũng có những hạn chế bởi đối tượng được thuê - thuê mua được chọn lọc nghiêm ngặt. Bên cạnh đó, do phải bốc thăm, phân phối ngẫu nhiên nên nhiều người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội đã không ở bởi căn hộ bốc thăm không thuận tiện. Nghiên cứu còn chỉ rõ, có đến 50% người được thuê - thuê mua nhà ở xã hội ở chung cư Đông Hưng 2 (quận 12) đã cho thuê lại.

Ông Trần Xuân Hùng, PGĐ Viglacera cho rằng, bất cứ chủ đầu tư nào khi xây dựng cũng phải tính toán đến mặt kinh tế, nhà để bán chỉ thu hồi vốn trong vài năm trong khi đó cho thuê thì thời gian thu hồi vốn rất dài. Ở nước ta chưa phát triển nhà cho thuê vì các chính sách dành cho doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê giá rẻ còn gặp nhiều vướng mắc. Chưa có chủ đầu tư nào tiên phong trong lĩnh vực cho thuê giá rẻ, hiệu quả về mặt kinh tế không cao nên dù rẻ thì họ cũng chỉ muốn bán thôi.